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          1. 半年報點評|五礦地產:下半年銷售任務艱巨 優財務與滾規模之間的央企抉擇

            来源:     添加时间:2020-06-21

            在主業為房地產的央企裡,五礦一直是低調得幾乎要沒瞭聲音的那個,和其他兄弟姐妹,毫不相同。說它“小而美”,它其實並不甘於“小”,2017年,五礦地產實現銷售額80.5億元,2018年,它提出瞭150億元的年度目標150億元,但上半年裡,這個目標的完成率,並不怎樣。說它美吧,確實,利潤與融資成本上,它依然顯露著央企的大傢之風。

            半年銷售28.12億元 年度目標完成率不足兩成

            今年上半年,五礦地產實現簽約銷售額28.12億元人民幣,簽約銷售面積18.7萬平米,平均簽約售價15006元/平食品米。三個數字相比去年同期,分別上升瞭1.99%、28.97%和下降瞭21.18%。對於平均售價的下降,五礦方面表示乃由於本集團簽約銷售面積主要源自二線及三線城市之房地產發展項目所致(車庫占比比例變化)不要充會員就可以看污視頻。

            同比上來看,五礦今年上半年的簽約銷售額與去年同期相若,但不同的是今年五礦的銷售目標可是比去年高瞭近一倍——五礦今年的簽約銷售目標可是150億元,如此算來,其上半年的目標完成率相當於隻有18.75%。而要完成目標,下半年五礦要實現比上半年多出4倍有餘的銷售額。

            換做其他房企,這個完成率,大概要被烙下一個“全年目標完成無望”的標簽,但五礦方面卻主動豪氣地表示:根據銷售計劃,大部分開發項目將集中在下半年開盤預售,公司有信心完成今年150億元人民幣的簽約銷售目標。

            今年上半年五礦在售項目共有9個,分別分佈在北京、營口、南京、長沙和食品惠州。其中南京和長沙分別占瞭3個。從業績貢獻來看,長沙的沁園金城項目銷售業績最佳,上半年簽約金額為10.23億元,其次為北京如園項目項目,為9.69億元。而從單價來看,南食品京晏山居以82225元/平米位居榜首,其次為75628元/平米平均售價的北京如食品園。

            而下半年裡,廣州萬樾臺、惠州五礦•哈施塔特、武漢萬境水岸、武漢五礦•瀾悅雲璽、長沙五礦•沁園金城、南京浦口項目、南京五礦•瀾悅方山等項目,都將進入預售環節。

            上半年未有新增土儲 土地投資過於謹慎

            其實五礦地產的項目佈局很廣,在環渤海、長三角、華中、珠三角地區(包括香港)均有佈局,截至2018年上半年,五礦地產旗下有20安全個房地產發展項目,分佈北京、營口、廊坊、天津、南京、長沙、武漢、惠州、佛山、廣州及香港等十一個城市,合共可開發土地儲備總樓面面積約為425萬平米。

            而其中於2018年前六月新增的項目,則為零。對此,五礦方面表示,雖然上半年內先後參與瞭多個一線及核心二線城市地塊的土地競拍活動,並參與瞭香港地塊的投標,但鑒於當前較為動蕩的土地市場環境,五礦決定采取較為審慎的投資原則,出價並不十分進取,故未成功投得地塊。

            相比去年上半年,五礦首進武漢獲得盤龍城地塊,又在7月時候又以聯合拿地方式拿下南京江浦區及河西區兩塊住宅用地。今年前7月的五礦,在投資方面,算是謹慎至極,以至於顆粒無收。

            至於下半年的投資計劃,五礦方面預計下半年房地產投資增速將繼續放緩,開發商審慎買地的態勢將延續,土地市場也將進一步降溫及分化。五礦表示將密切關註土地市場後續動態,並抓住近期可能出現的價格相對合理之優質投資機會。

            毛利率約40% 債務管控持續位列行業前位

            今年上半年,五礦的營收約為59.53億港元,基本為去年的銷衛生售結算,營收數額同比增加瞭36%。其中,房地產發展經營分部之收入因交付予買傢之物業面積及平均售價增加而上升42.3%至54.92億港元。

            但上半年其銷售成本也提高到瞭35.83億港元,同比增加瞭30%。相抵後,今年上半年五礦地產實現毛利23.7億港元,毛利同比增長瞭45.8%,由於較食品高利潤的產品獲確認入賬,綜合毛利率由37.2%上升至39.8%。另外,由於部分物業的市場估值同比去年有顯著上升,五礦的凈利潤由去年同期的3.95億港元增加80.4%至7.13億港元。

            五礦地產一直最突出的優勢,大概是在債務管控方面。尤其是其借貸成本,能排名行業裡的前幾位。今年上半年,五礦地產的加權平均借貸成本保持在約4.26%,雖然比去年年底時候的3.81%略有增加,但依舊是行業大部分企業所不能及。

            食品今年上半年五礦的借款總額進一步下降,由去年同期的151.03億港元降至今年上半年的140.81億港元。其中一年內到期的債務占比為13.9%,約為19.62億港元。短期債務水平較去年同期有明顯優化。

            這也保證瞭去負債水平的繼續降低。今年上半年,五礦的凈負債率為57.8%,比去年同期降低瞭3.8個百分點,比去年年底降低瞭4.6個百分比,持續處於行業低位。

            但今年上半年,其現金水平方面則出現瞭不小波動。截至上半年,五礦的現金及銀行存款(不包括受限制現金及銀行存款)安全為43.57億港元,而去年同期時候為83.95億港元。

            此外,五礦一直以來的借款都以港元為主,且大部分借款以浮動利率計息,在其借貸貨幣中,港元占比為82.8%,人民幣和美元分別占比10.3%和6.9%。今年上半年,人民幣匯率的持續走低,也增大瞭五礦利息方面的支出。

            為減輕利率風險,五礦方面已訂立利率掉期合約,據此,五礦會收取一個月港元銀行同業拆息計算之利息,及根據名義金額36億港元按固定利率每月付息。於2018年6月30日,五礦地產借款中約32.5%以固定利率計息,餘款則以浮動利率計息。

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