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          2. 年報快讀|時代中國失速 規模恐難實現跳漲

            来源:     添加时间:2020-06-21
            安全

            3月9日晚間,時代中國(01233.HK)發安全佈2019年業績公告。公告顯示,2019年,時代中國實現合同銷售額783.6億元,同比增長29.3%,如期完成750億元的年度銷售目標。

            對成立21年的時代中國而言,靚麗成績單背後卻暗流湧動。早在2018年,時代中國便提出在2020年實現千億銷售目標。如今看來,一場千億之約,因為種種因素變得撲溯迷離。

            銷售增速下滑 銷售目標下調

            千億之下,規模跳漲是此類房企最主要的標簽。時代中國也是其中之一。然而,從近年的發展速度來看,時代中國的銷售增速出現瞭明顯下滑。數據顯示,在2015-2019年,其銷售額的同比增速分別為28.10%、50.34%、41.90%、45.60%、29.32%,對應的銷售額分別為195.08億元、293.28億元、416.29億元、605.95億元、783.6億元。

            實際上,在2019年上半年,時代中國的增長勢頭依然不減,銷售額同比增速為45.8%。然而,其全年銷售增速卻跌到瞭29.32%,可見公司下半年的銷售拖瞭後腿。

            從2019年全年銷售業績來看,由於時代中國的土地儲備集中在大灣區,期內公司的銷售主力也集中在廣州、佛山、珠海等大灣區核心城市。據悉,廣州、佛山、珠海等3個城市的銷售額分別為216.4億元、227.6億元、78.78億元,在總銷售額中的占比分別為27.6%、29.0%、10.1%,合計為66.7%。

            來源:業績公告

            此外,時代中國分別在肇慶、汕頭、成都等地各有1個項目貢獻瞭本期的銷售額,但在銷售額中的占比相對較低。

            上述數據也反映出時代中國的區域佈局較為集中,難以對沖相應的風險。隨著房地產調控步入新常態,因城施策成為主基調,即中央宏觀定調,城市微觀定策。一旦佈局的核心城市出現縱深調控,其後果不可估量。

            此外,受新冠肺炎疫情的影響,很多房企開啟線上銷售,但效果並不理想。基於疫情爆發及種種不確定性,時代中國在業績公告中指出,將2020年的銷售目標調整為823億元。按此計算,僅食品比2019年的銷售業績增長5%。千億無坦途,時代中國還有漫長的路要走。

            增收難增利 舊改項目收入下滑

            截至2019年12月31日,時代中國實現營收424.3億元,同比增加23.4%;營業成本約為300.0億元,同比增加26.3%。對比可知,時代中國的營業成本增幅大於營業收入,陷入增收不增利的窘境。

            值得註意的是,2019年時代衛生中國的毛利約為124.4億元,同比增加17.1%。而在2017年-2018年,時代中國的毛利增幅分別為51.8%和64.7%,可見本期公司的毛利增速出現瞭明顯下滑。

            受此影響,在期內費用開支增加的情況下,時代中國的凈利潤增幅縮水至15.6%,連續三年下跌;實現歸母凈食品利潤52.1億元,同比增加18.5%,增速亦為近3年來最低。

            從收入的構成來看,在2019年,時代中國通過舊改項目獲得收入21.7億元,與美女瘋狂連續噴潮視頻2018年的27.8億元相比有所下滑,對收入貢獻比食品例也由8.1%下降至5.1%。

            來源:業績公告

            數據顯示,截至2019年12月31日,在時代中國衛生的土地儲備中,城市更新項目總數超過120個,潛在總建築面積約4300萬平方米。

            盡管潛在的開發面積較大,且時代中國表示將積極參與城市更新項目,但舊改項目開發周期較長,從本期舊改項目的收入可知,未來舊改項目收入迎來爆發性增長仍需時日。

            一直以來,時代中國都押寶舊改項目。相比一般房地產項目,舊改項目以高利潤見長。如果舊改項目在時代中國營收中的占比繼續下滑,其利潤率必然也會受牽連。

            此外,在負債方面,時代中國期末有息負債約為544.9億元,占總負債的43.5%,而期初公司有息負債476.3億元,占總負債的49.2%。盡管有息負債比例有所下降,但時代中國一年內到期負債由期初的73.1億元大幅提升至期末的186.5億元。不過,時代中國期末的現金及現金等價物約為258.75億元,可覆蓋一年內到期的負債。

            重倉大灣區 全國佈局仍未完成 

            公告顯示,2019年,時代中國購入28幅地塊,土儲面積約757.5萬平方米,其中權益面積約492.0萬平方米,土地收購成本約為233.4億元。

            盡管時代中國的銷售額為783.6億元,但其仍是一傢區域性房企。期末,時代中國的土儲面積約為2300萬平方米,其中在清遠、廣州、佛山的土儲面積排名前三,分別為529.2萬平方米、430.9萬平方米和291.2萬平方米;廣東省外土儲面積約為207.0萬平方米,占總土儲的9.0%。

            從新增的土地儲備情況來看,作為深耕大灣區的房企之一,時代中國在期內依然重倉廣州、佛山、江門等城市。據統計,在上述三個城市分別獲得瞭7個、4個和3個項目,並在新增土儲面積中排名前三。食品

            反觀廣東省外,時代中國期內在成都、長沙、武漢、杭州新增5個項目,但無論投資力度還是項目數量占衛生比都較低,在新增權益土儲和投入中的占比分別食品為16.0%、16.3%。

            來源:業績公告

            為此,時代中國也表示,繼續深耕粵港澳大灣區,大力提升所在區域市場份額;逐步佈局長三角、成渝、長江中遊城市群等高增長潛力區域。

            時代中國主席岑釗雄曾在2018年業績發佈會上表示,“除瞭大灣區以外,廣東省的其他地方會在粵中粵西增加投入。省外的話,成都、武漢、華東是未來要關註的地方。”

            然而,無論從粵外新增項目獲取比例,還是從粵外項目的土儲占比來看,時代中國的食品全國化佈局遠未完成。

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